2025年05月14日 星期三
8月29日，保利地產發布公告稱，公司指定由全資子公司采用協議轉讓方式，分批收購中航地產相關公司股權及在建工程，所涉及房地產項目20個，項目規劃容積率面積約910萬平方米，交易標的總金額不超過88億元。這意味著，保利地產和中航地產相關房地產業務整合工作已基本完成，但有關保利集團的地產業務的整合還在繼續。
事實上，從2016年至今，龍頭房企的并購重組大有越演越烈之勢：融創中國和富力地產分別收購萬達文旅城和酒店的資產包；萬科競得廣信房產資產包，參與普洛斯私有化等。“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為房地產業的新常態。
與此同時，央企改革重組的重磅消息亦頻頻出現：聯通混改、國電神華合體、保利兼并輕工集團和工藝集團、中糧集團地產板塊整合??隨著央企改革進程的加快和房地產市場進入存量時代，央企地產板塊的改革也在提速。
如今距離2010年國資委下達“退房令”已經過去7年時間，為了避免資源的閑置、重疊和浪費，諸多央企的地產板塊也在加速重組。
另一方面，正如業內分析人士坦言，“央企做地產的傳統優勢已經逐步淡化。”資料顯示，2016年地產企業百強榜，3000億規模陣營的三家房企無一家受控于國資。對于央企來講，重組整合形成“巨無霸”將成為爭奪行業老大地位的重要砝碼。
掉隊的國資房企
近年來，國有控股型地產公司和民營控股型地產公司的差距，最直觀的便是體現于增長速度，尤其2016年以恒大、碧桂園、融創為代表的民營房企翻倍式增長，將一線陣營中原來排名靠前的綠地、中海、保利甩到身后，在一定程度上放大了兩大陣營之間的差距。
克而瑞統計數據顯示，2017年上半年，龍頭房企銷售業績仍然領跑行業，碧桂園、萬科的銷售金額突破2500億元。隨著銷售業績的上升，各家房企也都上調了今年的業績目標，其中碧桂園宣布上調銷售目標至5000億元。
而在克而瑞2015年的銷售排行榜上，中海地產、保利地產、碧桂園3家公司都在1400億?1500億元的范圍內，還處在同一水平，但到了2016年，“碧萬恒”3家企業以超過3000億元的規模領跑榜單，保利、中海則以2000億元左右的規模緊隨其后。
為何在一年之后便產生如此大的落差？更多的矛頭指向央企決策流程的冗長與緩慢、面對資本市場的謹慎和不自主、進退之間的搖擺上。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一個最大的差異在于央企的投資受到了較大的約束，而民企反而是比較自由的，所以這也會對相關企業的投資策略形成較大的影響。
一位上市公司副董事長表示，民營企業不像央企有資金、資源，生存的壓力刺激了他們的創新和生存能力。比如碧桂園，他們有大量的跟投和合伙制，這種體制的突破在國企和央企就很難。大量的跟投導致經理層找項目、快速開發項目的熱情，也讓碧桂園這么大的塊頭(業績)翻番。可持續的、穩定的發展可能更是國企、央企追求的目標。
也有分析認為，因為擴張速度相比稍緩，房地產領域里國企的資產負債率整體低于同行，使其發展更佳穩健。
中國企業研究院首席研究員李錦表示，這不是說央企效率低、民企效率高，這有多方面的因素，與結構的布局、發展的思路和主動因素有關，而且在關注經濟效益方面，央企還要更多地兼顧社會效益。
今年年初，克而瑞地產研究發表千億房企研究報告之《保利地產：穩則穩矣創新不足》，評價“保利地產的‘穩’可能是它的優勢，但也可能是它未來發展的最大阻礙”。在穩與快之間取得巧妙的平衡，是國有房企的長期命題。
“對國企來說，求穩的好處就是公司相對抗風險，劣勢就是發展速度慢，沒有民企跑得快。”一位在某央企旗下地產平臺公司從事營銷工作的媒體人士分析，評價國有開發商求穩是否正確，主要看市場是否安全，“如果市場是一個安全的市場，拘謹著不往前跑就會錯失機會，如果市場是太瘋狂的、不安全的市場，那么穩健就是對的。”
中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁稱：“特殊的體制地位使國有企業在地方獲取土地、融資等資源方面具有更大優勢，但也使其受困于此。國有企業的決策機制不如民營企業靈活，在發展動力、效率與效益上同樣表現得不如民營企業。”
第一梯隊重組基本完成
為了迎頭趕上不斷拉大的差距，地產板塊重組和合并，成為央企改革中的一個重要方面，李錦表示，“改革到最后階段，將形成向幾家以房地產為主的央企靠攏的情況。”
“退房令”出臺以后，多家央企提出了轉讓房地產業務的計劃，且對房產業務進行了公開掛牌轉讓，但目前仍存在部分央企未退出地產業務的情況。2011年，允許央企涉足房產業務的名單從16家增加到了21家，后因中國五礦與中冶集團的合并，名單縮減至20家。
有媒體梳理發現，經過多年的發展，20家獲準從事地產業務的央企已經分化成不同的層級，構成了央企地產版圖的第一和第二梯隊。根據克而瑞發布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜，保利地產、中海地產和華潤置地年銷售超千億元，躋身房產千億俱樂部。
其余十幾家央企的地產板塊年銷售額則在20億元到700億元不等，構成了央企地產的第二梯隊。在第二梯隊中，以招商蛇口、中糧集團、魯能集團和中國金茂為代表的央企旗下地產企業快速擴張，年銷售規模正向千億邁進。
此外，還有像中儲股份等一批體量不大、不屬于獲準從事房地產業務名單的央企，他們仍然或多或少地參與著房地產業務，被稱為第三梯隊。
回顧近年來央企地產板塊重組，主要體現為大集團、小地產層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊企業的重組已基本完成。
從現有案例來看，央企整合地產業務的方式主要有兩種：集團內部重組、外部資產整合。其中，中海和中信、五礦和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例，中交、魯能則是集團內部整合。
內部整合的目的在于梳理旗下業務線，更好地利用資源，避免同業競爭；外部整合則容易實現資源的優勢互補，并使企業做大做強。這兩種路徑并不沖突，有些企業都做過嘗試。
克而瑞研究中心分析師房玲曾表示，很多國有房企所屬的企業集團往往存在多元業務。在過去的發展過程中，同一集團內部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產業務。因此，推動集團內部同類業務重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。
在與中海合作之前，中信曾多次嘗試對旗下地產業務進行整合，但由于各種原因未能實現。加之旗下地產業務的業績不佳，干脆直接轉手給中海。
至于保利，由于其需保留兩個上市平臺，因此被認為沒有對旗下地產業務（保利地產和保利置業）做內部整合的必要。
上海易居研究院總監嚴躍進認為，很多央企內部股權結構復雜，歷史遺留問題較多，且容易受到行政因素干擾，因此內部整合過程并不順利。相比之下，外部整合僅涉及點對點交易，操作相對容易。
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，相比民企間整合，央企之間的整合并不難操作，因為央企的財務通常較為規范，資產包容易厘清。且央企之間的整合并不存在“國有資產流失”的因素，這就避免了很多法律風險。
第二梯隊夾縫求生
在年銷售額為1000億元以下第二梯隊成員中，近年來，有為了在行業競爭中保有一席之地，主動整合防微杜漸者；有被巨頭“收編”者；亦有抓住最后機會尋求階梯跨越者。
“總體上說,當前很多第二梯隊的房企或患有焦慮癥，因為總體上已經出現了被并購的態勢。”嚴躍認為，央企房地產業務的第二梯隊面臨著夾縫求生的競爭形勢。
“焦慮癥”源于新的競爭態勢,保利地產吞并中航地產資產包被視為一個新的市場信號。“此次中航工業作為20家名單內企業也面臨整合,更表明行業做大做強的趨勢明朗。”平安證券在2016年7月就曾分析道。
行業龍頭不遺余力地擴大規模，在第二梯隊中，亦有“玩家”放言要實現年銷售千億級門檻的跨越，采用“進擊”的姿勢抵御被吞并的風險,中國金茂和魯能集團則是其中的代表。
8月24日，中國金茂披露的2017中期報告顯示，期內其累計取得城市及物業開發銷售簽約額人民幣241.08億元,同比增長約16%。“中國金茂到2019年要實現千億銷售額，躋身房企第一梯隊。”在2017年半年業績說明會上，中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞放出豪言。
“避免被整合只能做大做強，使自己具備可持續發展能力。目前房地產行業集中度提高，我判斷未來3年內將出現2-3家萬億級企業、30家左右千億級企業，剩下的無論是央企還是民企，規模都會非常小，極有可能被整合掉。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為。
“跨越千億級”有可能成為第二梯隊企業命運的岔口。在這種情況下,距離第一梯隊差距更小的魯能集團發起了攻勢。2016年4月,廣宇發展宣布停牌,擬向控股股東魯能集團等發行股份購買資產并向其他投資者發行股份募集配套現金,向重組發起第三次攻勢，終在近日以魯能集團取消87.29億元募資后被證監會無條件放行。
在第二梯隊中，也有一批企業更傾向于防守。比如中糧集團的尋求內部整合，葛洲壩集團想要差異化競爭取勝。
8月21日晚間,大悅城地產發布公告稱,“為整合資源及提升中糧集團有限公司房地產業務效率”，中糧地產正探索收購大悅城地產控股權益或收購持有大悅城地產有關控股權益直接控股公司的股權的可能性。
中糧集團此舉是否是以整合內部資源的方式尋求擴張或防守？8月22日，中糧地產稱，重組的背景是在中糧集團2016年披露《國有資本投資公司改革方案》，要重點打造18家專業化公司之下提出的。
“一些較大規模的央企房地產業務有意尋求并購其他央企的地產資產，內部整合后，資產規模增加有利于尋求并購，另外，也有政府推動和消除企業內部同業競爭的因素。”張宏偉分析認為。
葛洲壩2016年年度報告顯示，期內其房地產業務實現營收98.99億元，同比增長53.18%，毛利率為20.98%，較上年減少5.14%。據葛洲壩相關人士介紹,其房地產業務板塊堅持“人無我有，人有我優”原則，致力于圍繞“綠色、健康、智慧、環保”，打造“5G科技”產品，相較于規模，其更注重追求高質量。
“從利潤角度來說，‘小而美’也挺好，但房地產市場已從增量房邁入存量房階段，‘小而美’的企業可能會失去規模化發展機會，很難再做大，只能是維持現狀。”張宏偉認為。
第三梯隊誰來接盤
隨著國資委力促央企“瘦身健體”，以及當下趨嚴的房地產市場環境，雖然部分央企已經放棄了房地產業務，但也有企業采取了“先退后增”的做法，他們成為央企房地產業的第三梯隊成員。
對于沒有列入獲準從事房地產業務名單，卻仍然或多或少地參與著房地產業務的第三梯隊來說，“退房”仍在路上。
“‘退房令’發布以后，國資委曾找到相關央企開會，最后發現，每家的實際情況都不一樣，退出房地產業務也不是件容易的事情。”某央企地產公司相關人士表示，由于涉及眾多遺留問題，央企“退房”在實際操作中面臨了極為復雜的局面。
有媒體查閱各產權交易所網站發現，最近半年，中國航空工業集團公司、中國儲備糧管理總公司、中國醫藥集團總公司等央企都在掛牌出售公司旗下的房地產公司的股權。掛牌和預掛牌的央企旗下地產業務公司在30家左右。
“近期的掛牌轉讓并不是由于‘退房令’的效力，主要基于4種可能性，一是套現；二是理財投資；三是增加現金流，降低負債率；四是整合資源。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓介紹說。
然而，這些不良資產難以尋覓接盤俠，使得央企退出房地產業的這條路走得比較緩慢。一位央企內部人士告訴記者，公司掛牌旗下地產公司，主要是因為國資委對央企要求的“瘦身健體”。
嚴躍進認為，從大趨勢來看，類似企業在傳統地產業務方面的發展空間會越來越窄，所以對于既有的土地資產，如何進行變現，成為此類企業需要關注的內容。另外，退出以后，是否還可以間接參與類似地產的投資，或成為很多企業不斷思考的問題。此類企業的地產項目退出，將會為大型央企的項目并購創造較好的機會。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，在目前央企改革的背景下，這類企業可能會結合央企本身的優勢和民企進行合作，也可能被其他央企收購從而退出房地產行業。
市場倒逼更有效
規模型房企每增加一個點的市場份額，都會有一批小型房企退出市場，后者既無心力也無能力繼續戀戰。不同的生態給行業內的并購創造了空間。
有分析稱，“退房令”已經過去7年，收效并不算理想，而隨著市場化、混合所有制改革的深入，賺錢運營能力都考驗著這些央企地產公司是否有資格活下去，從某種程度上來說，市場倒逼比政策更有效。
億翰智庫上市房企研究主任張化東直言，“這些央企重組，是趨勢也是市場倒逼機制在發揮作用，有些房企做得不夠專業或者不賺錢，那不如和其他房企重組換一部分股權抑或通過合作模式來實現共贏。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，央企重組是一種非常好的契機，“因為重組本身也是優勝劣汰的機制所帶來的效應，實力不強的央企繼續做房地產開發業務，只會發現成本和費用很高，所以加快重組也是確保其他業務不受影響的關鍵。”
對于央企地產板塊第三大梯隊的企業而言，央企改革大潮下地產業務的改革將直接決定自身沉浮。對于央企地產板塊的改革，李錦表示，央企地產板塊的分拆重組已經開始，但是還沒進入改革的主流階段。整體上應該是三個階段：第一步：企業內部把房地產業務集中；第二步：企業分拆地產業務，移交到另外的企業去；第三步：明確集中到以房地產為主的央企。由于國企本身的分類還沒有解決，所以目前的情況是第一步基本完成，以第二階段為主的改革正在進行中。
李錦認為，如果沒有充裕的土地儲備，企業估值處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。20億以下的小地產都可以合并，100億內的企業將可能是被兼并對象。
